REVISTA LOGÍSTICA TRANSPORTE Y ALMACENAJE - 12/03/2018
"Nuestro mayor reto va a ser posicionarnos con suelo para futuros desarrollos más allá de 2020".

Gustavo Cardozo, Country Manager y Vicepresidente Senior de Prologis Iberia.



Tras el cierre de un ejercicio 2017 que la compañía valora de "muy positivo", el objetivo de Prologis en España para este año es consolidar su actividad en los mercados de Madrid, Cataluña y Valencia, este último el que "quizás" más le gustaría desarrollar a la empresa.


¿Cuáles destacaría como los principales hitos de Prologis en 2017?

En 2017 continuamos con la tendencia que traíamos de años anteriores en cuanto al crecimiento de la tasa de ocupación, habiendo alcanzado un 97,4% gracias a que hemos alquilado más de 145.000 metros cuadrados de naves, y a la alta tasa de retención, del 83%, de clientes que renovaban contratos el año pasado.

Por otro lado también hemos iniciado el desarrollo de 120.000 metros cuadrados de nuevas naves con una inversión que supera los 65 millones de euros, así que en líneas generales la tendencia ha sido positiva, consolida mucho más nuestra presencia en España y nos da una visión mas positiva de lo que puede ser nuestro futuro en los próximos años.

Ya se ha alcanzado la ocupación del 100% de Prologis Park Barajas, ¿Prologis Park San Fernando cómo evoluciona?

En San Fernando finalizamos la construcción de la primera fase en diciembre, ya tenemos alquilada la mitad de la primera nave que tiene 20.000 metros cuadrados y vamos a iniciar la construcción de la segunda fase, de otros 20.000 metros cuadrados, en abril.


¿Y Valencia?

En Valencia terminamos la construcción de la primera nave que desarrollamos en Ribarroja y que alquilamos a Mercadona el año pasado, e iniciamos la construcción da la segunda nave que estará terminada en abril de este año, cuya comercialización ya está muy avanzada también.


¿Y el balance en Cataluña?

En Cataluña iniciamos el año pasado la construcción de 80.000 metros cuadrados en La Bisbal del Penedès (Tarragona), de los cuales 53.000 metros cuadrados están destinados a la empresa Logiters (ID Logistic), con quien hicimos un "llave en mano" y a quien ya entregamos la primera fase, y a la vez hicimos una nave de 26.000 metros cuadrados cuya construcción terminamos en diciembre y estamos comercializando ahora.


Podemos hablar de muy buenos resultados en 2017…

En líneas generales han sido muy positivos, hemos aumentado los ingresos por alquiler en un 7% y el número de nuestra cartera de clientes en un 10%.


¿Cómo están evolucionando los precios?

En los precios empiezan a verse aumentos no significativos, sino gradualmente aumentos de alquiler en Barcelona, en el mercado de Cataluña en general, y en algunas zonas de Madrid y en Valencia también, en esta última plaza con una alta tasa de ocupación y un aumento en la demanda.


¿Han notado o cree que podría darse un efecto migración a Valencia de clientes de Cataluña por la situación convulsa de esta última?

Bueno, eso de momento no lo hemos visto, ese es un tema que se podrá ver a medio plazo pero de momento no tenemos evidencia de esta tendencia. Ya en el mercado de Valencia las expectativas eran de crecimiento incluso antes del tema catalán y se espera que continúe así. De hecho la nave que desarrollamos el año pasado en Valencia la alquilamos inmediatamente una vez construida a Mercadona, y esto fue en el segundo trimestre del año pasado. O sea, ya es un mercado con unos fundamentos bastante fuertes incluso antes de que pasará este problema de Cataluña. Nosotros no hemos visto ninguna tendencia en ese sentido.


El último dato que tenemos sobre nuevo desarrollo de suelo industrial y logístico en Barcelona es de algo más de 300.000 metros cuadrados, parece poco…

Si tienes en cuenta que la absorción el año pasado estuvo cerca del medio millón de metros cuadrados, y que hoy en día la tasa de ocupación en Barcelona alcanza el 98%, si se prevé el crecimiento que puede haber, yo creo que esos 300.000 metros cuadrados que hay hoy en día en proceso de desarrollo se van a absorber rápidamente y durarán muy poco en el mercado.


Por ejemplo un par o tres de operaciones con algún gigante del ecommerce y ya…

Exactamente, aunque Barcelona tiene la ventaja de que cuenta con una red de pequeñas, medianas y grandes industrias que rodean Barcelona que también están teniendo cifras de negocio muy positivas y que están demando actividad logística, así que aparte del ecommerce las exportaciones, importaciones o la producción industrial también están demandando nuevos productos que hoy en día el mercado tiene la capacidad de ofrecer como desarrollo, pero que quizás dentro de un par de años no los va a tener porque se habrá consumido todo el suelo. Entonces, uno de los grandes retos que tendremos los promotores e inversores de este sector es lo que pueda pasar a partir de 2020 con la escasez de suelos que va a haber en mercados como el nuestro.


¿Qué sectores aparte del ecommerce diría que son hoy en día los grandes dinamizadores del sector inmologístico?

Por supuesto el ecommerce, el consumo, la importación-exportación, y el consumo general con la venta tradicional en mercados como Barcelona o Madrid, con una gran capacidad de absorción de turismo, porque ahora el turismo de España es totalmente distinto al de hace 15 o 20 años. Hoy el turismo aquí en España es de ciudades, se viene a consumir, a comprar, y esto también está impulsado la venta nacional en las grandes capitales de España, lo que impulsa a su vez el desarrollo de la actividad logística.

Todo lo que es modernización y consolidación de las plataformas logísticas está trayendo demanda; el pasar de naves obsoletas que ya están totalmente fuera de toda regulación y de todas estas políticas de minimización del impacto ambiental, de reducir la huella de carbono y pasar a naves modernas, más eficientes y menos contaminantes, operativamente más funcionales… todo esto está dinamizando nuestro sector. O sea no es solo el ecommerce lo que está impulsando al sector, sino muchos otros factores que están haciendo que este crecimiento sea palpable y muy prometedor a lo largo de los próximos años.


¿Dónde urge una mayor modernización en inmuebles logísticos?

Bueno, todo este desarrollo que hasta hace muy poco era operativo pero que ya ha quedado obsoleto tendrá que desarrollarse en un producto nuevo con otro uso, y es lo que está pasando en muchas grandes ciudades de Europa o de Estados Unidos, donde por la falta de suelo y la obsolescencia de ciertos tipos de activos inmobiliarios, se están rediseñado y reciclando para convertirlos en productos modernos.

Por tanto, gran parte del desarrollo que nosotros podamos tener en los próximos años va a venir de suelo en donde hoy día se ubican propiedades que ya no están al día con las exigencias del mercado, y creo que por ahí va a haber una fuente de suelo importante.


Si hablamos de inversores, parece que ahora hay cierto perfil de inversor al que antes le resultaban interesantes solo ciertas vertientes inmobiliarias, pero ahora le atrae el inmologístico…

Claro, y no es solo a nivel de rentabilidades, la importancia que ha dado el ecommerce de convertir este producto en un producto atractivo y necesario ha hecho que muchos inversores que hasta hace muy poco no invertían en logística ahora estén empezando a tener en su cartera una parte importante del sector logístico, y por ahí van a ir los tiros en los próximos años. El factor ecommerce ha revolucionado el sector, no solo a nivel comercial sino también a nivel inmobiliario y de inversión. Empezaremos a ver una tendencia al alza en los próximos años, lo cual es bueno para todos.


¿Cuáles cree que podrían ser los cambios más significativos en el sector inmologístico de aquí a cinco años?

Todo cambia tan rápido que es difícil decir lo que va a pasar de aquí a un año, pero creo que estamos en un momento a nivel global donde las economías están creciendo, donde no se vislumbran turbulencias a nivel financiero, y creo que esto es importante. Existe una relativa paz mundial, está la innovación a nivel electrónico, la tecnología está generando mayor cantidad de producto, está generando también mayor creación de empleo en la especialización… Estamos ante una revolución y no podemos ver cuál será el final de todo esto, pero creo que todo ello se traslada en positivo a empresas innovadoras como Prologis, que vamos un paso por delante del futuro, que generamos un producto que está al día con lo que demanda el mercado y que está por delante de lo que va a demandar en el futuro, y creo que todo esto es positivo y para nosotros, por tanto, el futuro es muy prometedor, tanto a corto como a largo plazo.


Por situar el mapa actual de lo qué está pasando con el sector inmologístico en España, si lo comparamos de una manera más global con otros mercados...

A nivel inmologístico en España ya estamos alcanzando las tasas de ocupación medias de Europa, y esto es muy importante. A nivel de inversión también estamos adquiriendo cierta importancia y se está invirtiendo mucho mucho dinero en el sector logístico en España, estamos atrayendo mucha inversión que hasta hace poco no se invertía en España y mucho menos en el sector logístico. A niveles de renta, estamos por debajo en crecimiento de renta que el resto de países en Europa, pero bueno, hemos tenido una crisis quizás peor que en otros países de Europa y por ello la recuperación ha sido más lenta. A nivel de ocupación estamos a los niveles medios de Europa, y creo que a nivel de crecimiento todavía tenemos margen por encima de la media europea, todavía vamos por detrás en cuanto a ecommerce respecto a otros países europeos, y esto va a dar un mayor impulso a nuestro sector.


Algún inquilino nuevo del que se pueda hablar ya...

Hemos cerrado como te decía la mitad de la nave de San Fernando pero todavía no podemos decir el nombre del inquilino. Comentar eso sí que nuestra cartera de clientes está muy diversificada, afortunadamente la tipología del cliente es muy variada y eso nos da cierta tranquilidad ya que no ofrecemos producto para un solo tipo de operador, sino que es diversificado y eso minimiza nuestros riesgos de todo tipo. Por ese lado, muy tranquilos y muy esperanzados de que seguiremos ofreciendo naves que son buenas para cualquier tipo de cliente. Tenemos 76 clientes ocupando nuestras naves en España y cada uno de esos clientes es distinto del otro, y todos están muy conformes y muy contentos.

Creemos que antes de verano tendremos la otra mitad de la nave de San Fernando alquilada, estamos teniendo clientes interesados en los 10.000 metros que nos quedan. Y lo mismo nos pasa en Valencia y en la nave que estamos haciendo a riesgo en Cataluña. En las últimas semanas ha habido un gran impulso de requerimientos para potenciar operaciones que puedan llegar, y somos muy optimistas a este respecto, esperamos que este año podamos terminar con una tasa de ocupación por encima del 98%.

A nivel de ocupación estamos bien, creo que estamos dentro de unos niveles muy positivos y normales para nuestro sector, y ahora lo que nos interesa es seguir generando producto nuevo para poder ofrecer a los clientes.

Y a nivel de adquisición estamos mirando el mercado para adquirir naves a terceros, lo que ocurre es que cada día que pasa es más complicado porque no sale tanto producto a la venta como salía hace 3 o 4 años, donde hicimos muy buenas compras. Estamos expectantes.


¿Dónde diría que hay más opción de compra de inmuebles entre Madrid, Barcelona y Valencia?

En cualquiera de los tres no hay muchas, pero esperamos que las haya en estos tres mercados porque estamos interesados en crecer los tres. Nos gustaría quizás crecer un poco más en Valencia, pero las posibilidades de crecer en Valencia son muy complicadas, en los últimos años ha habido mucha venta de producto allí y aquellos que han comprado quizás no están en necesidad de vender. Quizás por esto haya menos en Valencia que en Madrid o Barcelona.


¿Baraja Prologis entrar en algún otro emplazamiento a parte de estas tres plazas?

Bueno, de momento no, sobre todo en este año nuestro objetivo es crecer en estos tres mercados y consolidarnos ahí. Estamos muy ocupados en Madrid, Barcelona y Valencia, pero ya veremos, el futuro dirá.


¿Seguirá Prologis invirtiendo en promociones a riesgo?

Creo que fuimos los únicos que en 2017 hemos lanzado proyectos a riesgo en Madrid, Barcelona y Valencia, y esa va a ser la idea mientras se vayan alquilando los activos.

Nuestra tendencia va a ser sacar nuevos productos porque ya tenemos una tasa de ocupación muy alta en general, no solo nosotros sino el mercado en sí, por lo que la situación invita a la inversión en nuevos productos a riesgo, sabiendo que los fundamentos del mercado soportan ese riesgo.


Y para concluir, los principales retos para Prologis...

A nivel de negocio, nuestro mayor reto va a ser posicionarnos con suelo para futuros desarrollos más allá de 2020; ese va a ser nuestro principal reto. Aparte, consolidar lo que estamos haciendo ahora siempre es un reto, pero somos muy optimistas porque las condiciones de mercado son optimistas también.

Otro reto importante que tenemos es que siempre buscamos la mejora continua, innovar, mejorar nuestra manera de hacer las cosas, nuestro producto, mejorar nuestro servicio al cliente, y cada año nos ponemos como reto mejorar ese core del 10%, lo que es un reto muy alentador que nos ponemos nosotros mismos pero que ha sido base de nuestro éxito, dar a nuestros clientes el mejor servicio posible y que un cliente de una nave de Prologis sepa apreciar tanto la nave como el servicio, al que cada día se le da más importancia.


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